Viele Immobilieneigentümer möchten im Alter auf ihr gebundenes Vermögen zugreifen, ohne ihr geliebtes Zuhause zu verlassen. Eine oft beworbene Lösung: der sogenannte Teilverkauf. Dabei wird ein Anteil der Immobilie – meist bis zu 50 Prozent – an ein spezialisiertes Unternehmen verkauft, während der Eigentümer weiterhin dort wohnt. Klingt nach einer cleveren Lösung? Leider ist der Teilverkauf oft teurer und riskanter als gedacht.
Was passiert beim Teilverkauf?
Beim Teilverkauf verkauft der Eigentümer einen prozentualen Anteil seiner Immobilie an einen Anbieter, erhält dafür eine Einmalzahlung und behält das sogenannte Nießbrauchrecht – also das lebenslange Wohn- und Nutzungsrecht. Die Anbieter werben mit finanzieller Freiheit im Alter, doch die vertraglichen Bedingungen haben es in sich.
Die größten Risiken beim Teilverkauf
Hohe monatliche Nutzungsentgelte: Für das Wohnrecht verlangt das Unternehmen eine Art „Miete“ – das sogenannte Nutzungsentgelt, das jährlich meist zwischen 4,5 % und 6 % des verkauften Immobilienwertes liegt. Bei einer Auszahlung von 200.000 € bedeutet das monatliche Kosten von rund 750 bis 1.000 € – dauerhaft.
Kostenfalle Rückkauf: Will der Eigentümer oder dessen Erben die verkauften Anteile zurückkaufen, wird es richtig teuer. Neben dem ursprünglichen Kaufpreis fallen Vertragskosten, Notarkosten und teils hohe Gewinnaufschläge an. Einige Anbieter kalkulieren mit Mindestverzinsungen von 17 % oder mehr.
Intransparente Verträge: Die Verträge sind häufig schwer verständlich. In vielen Fällen fehlen klare Angaben zu Kosten, Wertentwicklung oder Kündigungsrechten. Verbraucherschützer warnen seit Jahren vor dieser Vertragsform, die oftmals wenig kundenfreundlich gestaltet ist.
Totalverlust bei Zahlungsausfall: Zahlt der Eigentümer das Nutzungsentgelt nicht mehr, droht im schlimmsten Fall der Verlust der gesamten Immobilie. Auch bei einer Insolvenz des Anbieters besteht die Gefahr, dass Dritte Zugriff auf die Immobilie erhalten – trotz Nießbrauch.
Fragwürdige Bewertung: Den Immobilienwert ermittelt in der Regel der Anbieter selbst – nicht selten unter dem tatsächlichen Marktwert. Wer keinen unabhängigen Gutachter hinzuzieht, läuft Gefahr, deutlich unter Wert zu verkaufen.
Gibt es Alternativen zum Teilverkauf?
Ja – und sie sind oft sinnvoller. Beispiele:
- Renten- oder Nießbrauchmodelle über Notare und Käufer aus dem Privatbereich
- Bankdarlehen mit Grundschuldeintrag
- Kompletter Verkauf mit Rückmietung, etwa an Familienmitglieder oder Investoren
Unser Fazit als Immobilienprofis
Der Teilverkauf kann im Einzelfall eine Lösung sein – zum Beispiel für sehr ältere Eigentümer ohne Alternativen. In den meisten Fällen aber ist er wirtschaftlich unattraktiv und rechtlich riskant. Wer Liquidität aus seiner Immobilie schöpfen möchte, sollte neutralen Rat einholen.
Dieser Artikel wurde mit Unterstützung von KI-Technologie erstellt und von unserem Redaktionsteam geprüft.
