Wenn sich ein Ehepaar trennt und gemeinsam eine Immobilie besitzt, wird es oft kompliziert. Neben der emotionalen Belastung kommen rechtliche und steuerliche Fallstricke hinzu, die bares Geld kosten können – oder sogar zu Streit führen, der Jahre dauert. Hier sind die häufigsten Fehler – und wie man sie vermeidet.
1. Unklare Eigentumsverhältnisse – wem gehört das Haus eigentlich?
Viele Paare glauben: „Wir sind verheiratet, also gehört das Haus automatisch uns beiden.“ Doch das stimmt nicht unbedingt. Entscheidend ist der Grundbucheintrag – nur wer dort steht, ist auch offiziell Eigentümer.
Beispiel: Nur der Mann steht im Grundbuch – dann gehört ihm die Immobilie allein, auch wenn beide während der Ehe das Haus abbezahlt haben. Die Frau hat dann u. U. nur Ansprüche über den Zugewinnausgleich, aber kein direktes Eigentum.
👉 Tipp: Lass dir beim Notar oder Grundbuchamt bestätigen, wer als Eigentümer eingetragen ist – und kläre das noch vor Beginn der Scheidungsverhandlungen.
2. Verkauf ohne Zustimmung des Partners
Wenn beide im Grundbuch stehen, können auch nur beide gemeinsam entscheiden, was mit dem Haus passiert. Eine Partei kann nicht allein verkaufen – auch nicht dann, wenn sie allein darin wohnt oder alle Raten bezahlt hat.
Gesetzlich geregelt ist das in § 1365 BGB: Ein Ehepartner darf während der Ehe keine Immobilie verkaufen, wenn dadurch sein „Vermögen im Wesentlichen“ betroffen wäre – außer mit Zustimmung des anderen.
👉 Tipp: Holt euch rechtzeitig notarielle oder anwaltliche Beratung, wenn ein Verkauf oder eine Übertragung angedacht ist.
3. Fehler beim Zugewinnausgleich
In einer Ehe ohne Ehevertrag gilt die sogenannte Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet: Alles, was während der Ehe gemeinsam aufgebaut wurde, wird am Ende hälftig aufgeteilt – auch der Wertzuwachs einer Immobilie.
Beispiel: Das Haus war bei Eheschließung 200.000 € wert, bei Scheidung 400.000 €. Die Wertsteigerung von 200.000 € fließt in den Zugewinnausgleich ein – unabhängig davon, wem das Haus gehört (mehr dazu hier).
👉 Tipp: Lasst den Wert der Immobilie durch einen Sachverständigen ermitteln und berechnet mit einem Fachanwalt den konkreten Zugewinn.
4. Spekulationssteuer nicht beachtet
Beim Verkauf einer Immobilie kann das Finanzamt eine sogenannte Spekulationssteuer verlangen – wenn der Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Kauf erfolgt. Die Steuer fällt auf den Gewinn an, der mit dem Verkauf erzielt wird (mehr dazu hier).
ABER: Diese Steuer entfällt, wenn ihr die Immobilie mindestens im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt habt (auch als Ehepaar gemeinsam).
Problem: Zieht einer nach der Trennung aus und der andere bleibt, kann diese Steuerpflicht wieder entstehen.
👉 Tipp: Wenn möglich, wartet mit dem Verkauf oder dokumentiert klar die Eigennutzung, um die Steuer zu vermeiden.
5. Grunderwerbsteuer bei Eigentumsübernahme nach Scheidung
Wenn einer der Ehepartner das Haus allein übernehmen will, kann das Grunderwerbsteuer kosten – es sei denn, es handelt sich um eine geregelte Vermögensauseinandersetzung im Rahmen der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG).
Beispiel: Der Mann übernimmt das Haus und zahlt die Frau aus. Wenn das nicht korrekt im Rahmen des Zugewinnausgleichs geregelt wird, könnte Grunderwerbsteuer in Höhe von ca. 5 % des Hauswerts anfallen!
👉 Tipp: Unbedingt im Rahmen der Scheidung und mit rechtlicher Beratung regeln – sonst wird es teuer.
6. Kreditverpflichtungen nicht geklärt
Nur weil sich ein Paar trennt, heißt das nicht, dass beide automatisch nicht mehr für den Kredit haften. Wer im Darlehensvertrag steht, ist weiterhin zahlungspflichtig – auch wenn er längst ausgezogen ist.
Gefahr: Der im Haus verbliebene Ex-Partner zahlt nicht mehr – die Bank fordert dann Geld vom anderen.
👉 Tipp: Klärt mit der Bank, ob eine Umschuldung möglich ist oder eine Haftungsfreistellung. Lasst diese Vereinbarungen schriftlich und notariell absichern.
7. Teilungsversteigerung als Eskalation
Wenn sich beide Partner nicht einig werden, kann einer eine sogenannte Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Dabei wird das Haus öffentlich versteigert – oft unter Marktwert und mit großem Konfliktpotenzial.
👉 Tipp: Diese Eskalation kann vermieden werden, wenn man frühzeitig gemeinsam mit einem neutralen Makler nach einer Lösung sucht – etwa durch Verkauf oder Übernahme mit Ausgleich.
8. Nutzungsentschädigung wird vergessen
Zieht einer der Partner aus dem Haus aus, hat er unter Umständen Anspruch auf eine sogenannte Nutzungsentschädigung – also eine Art „Miete“ vom verbleibenden Partner.
Das gilt vor allem dann, wenn:
- beide Eigentümer sind
- einer die Immobilie allein nutzt
- keine anderweitige Ausgleichsregel getroffen wurde
👉 Tipp: Klärt möglichst schriftlich, ob und wie lange jemand allein in der Immobilie wohnen darf – das schützt vor späteren Forderungen.
9. Verkauf zur falschen Zeit
Manche Paare verkaufen ihr Haus direkt nach der Trennung, ohne zu wissen, dass damit steuerliche Nachteile verbunden sein können. Wenn einer der Partner bereits ausgezogen ist, kann der Verkauf steuerpflichtig werden (Spekulationsfrist!).
👉 Tipp: Ggf. Eigennutzung durch Zweitwohnsitz erhalten oder mit dem Verkauf warten, bis die 3‑Jahres-Frist für Eigennutzung erfüllt ist.
10. Fehlende steuerliche und rechtliche Beratung
Gerade bei Immobilien kann ein kleiner Fehler schnell Tausende Euro kosten – z. B. bei falscher Steuerberechnung, fehlender notarielle Absicherung oder nicht berücksichtigter Schenkung.
👉 Tipp: Holt euch von Anfang an einen Steuerberater und idealerweise einen auf Familienrecht spezialisierten Anwalt dazu – und sprecht mit einem Makler, der Erfahrung mit Trennungsfällen hat.
Fazit: Vorsorge statt Rosenkrieg
Der gemeinsame Besitz einer Immobilie ist im Falle einer Scheidung oft das größte Streitthema. Wer rechtzeitig Klarheit schafft, kann nicht nur bares Geld sparen, sondern auch emotionale Eskalation vermeiden.
Dieser Artikel wurde mit Unterstützung von KI-Technologie erstellt und von unserem Redaktionsteam geprüft.
