Ein Eigenheim ohne Eigenkapital kaufen – geht das wirklich? Tatsächlich bieten einige Banken Vollfinanzierungen an. Dabei wird nicht nur der Kaufpreis, sondern oft auch die Nebenkosten über einen Kredit finanziert. Doch lohnt sich dieser Weg oder ist das Risiko zu groß? Wir zeigen, wann eine Vollfinanzierung möglich ist, welche Gefahren lauern und welche Alternativen es gibt.
Was bedeutet Vollfinanzierung?
Unter Vollfinanzierung versteht man eine Immobilienfinanzierung, bei der kein Eigenkapital eingebracht wird. Der Kredit deckt also 100 % des Kaufpreises – teilweise auch die Kaufnebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer und Maklercourtage.
Die Vorteile liegen auf der Hand: Käufer können sofort einziehen, ohne jahrelang sparen zu müssen. Statt weiter Miete zu zahlen, fließt das Geld direkt in die eigene Immobilie.
Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist nur unter strengen Bedingungen möglich. Banken achten besonders auf:
- Sehr gutes und stabiles Einkommen
- Einwandfreie Bonität (Schufa-Auskunft, Zahlungsverhalten)
- Sicherer Arbeitsplatz (z. B. Beamte oder Angestellte im öffentlichen Dienst)
- Gute Lage und Zustand der Immobilie
Tipp: Viele Banken verlangen, dass zumindest die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche gezahlt werden. Das senkt das Risiko und erhöht die Chance auf eine Kreditbewilligung.
Risiken: Warum Vollfinanzierung gefährlich sein kann
So verlockend eine Finanzierung ohne Eigenkapital klingt – sie birgt erhebliche Risiken:
- Höhere Zinsen: Banken verlangen meist einen Risikoaufschlag.
- Hohe Monatsraten: Durch die größere Kreditsumme steigt die Belastung erheblich.
- Längere Laufzeit: Die Tilgung dauert deutlich länger.
- Anschlussfinanzierung: Nach Ablauf der Zinsbindung drohen steigende Zinsen.
- Gefahr der Überschuldung: Schon kleine Einkommensausfälle (z. B. Jobverlust, Krankheit) können zum Problem werden.
Im schlimmsten Fall droht die Zwangsversteigerung. Deshalb sollten Käufer unbedingt finanzielle Rücklagen einplanen – für Zinsen, Reparaturen und unvorhergesehene Ausgaben.
Alternativen zur Vollfinanzierung
Nicht jeder bekommt eine Vollfinanzierung – und nicht für jeden ist sie sinnvoll. Wer Risiken vermeiden möchte, hat Alternativen:
- Eigenkapital aufbauen: Schon 10–20 % verbessern die Zinsen und die Chancen erheblich.
- Familienunterstützung nutzen: Schenkungen oder Darlehen von Angehörigen helfen beim Start.
- Kleiner einsteigen: Statt Traumhaus vielleicht zuerst eine Eigentumswohnung kaufen.
Fazit: Vollfinanzierung nur mit Vorsicht
Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital kann funktionieren – aber nur bei perfekter Bonität, sicherem Einkommen und stabiler Lebenssituation. Für die meisten Käufer ist es sinnvoller, zunächst Eigenkapital anzusparen oder mit einer kleineren Immobilie zu starten.
Dieser Artikel wurde mit Unterstützung von KI-Technologie erstellt und von unserem Redaktionsteam geprüft.
