IMMOBILIENVERKAUF BEI TRENNUNG ODER SCHEIDUNG?
Ein Immobilienverkauf im Trennungs- oder Scheidungsfall stellt die Eigentümer oft vor eine große emotionale Herausforderung. Das dereinst geliebte Eigenheim in welchem die Kinder groß geworden sind, Familienfeste gefeiert wurden, welches stets als Lebensmittepunkt fungierte, fühlt sich nun vielleicht gar nicht mehr wie ein Zuhause an. Oder kann finanziell von einer Person nicht mehr getragen werden. In vielen Fällen kommt ein angespanntes Verhältnis zwischen den Beteiligten hinzu und ein hohes Invest an Zeit, Geld, Nerven und irrationalen Entschlüssen ist vorprogrammiert. Wie auch immer Ihre Vorstellungen aussehen mögen, lassen Sie die Grundlage für Ihre Entscheidung eine fundierte Wertermittlung sein.
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Regelungen, Lösungen & Tipps für den Zugewinnausgleich mit Haus
Wenn es zur Scheidung kommt und es keinen Ehevertrag gibt, stellt sich schnell die Frage was denn mit dem gemeinsamen Haus passiert. Wir geben Ihnen hier Tipps und Ratschläge aus unserer jahrelangen Erfahrung. Welche Regeln gelten beim Zugewinnausgleich, wie sollen Sie vorgehen und welche Fehler sollten Sie nicht machen.
Wer haftet für das Darlehen und muss zahlen?
Hier ist wichtig zu wissen, ob Sie einen gemeinsamen Immobilienkredit aufgenommen haben. Wenn ein gemeinsamer Immobilienkredit aufgenommen, unterliegt dieser auch dem Zugewinnausgleich.
Prinzipiell haftet derjenige für den Kredit, der als Kreditnehmer eingetragen ist.
- Meistens sind beide Ehegatten als Kreditnehmer eingetragen. Dies wird bei der Finanzierung des Eigenheimes meistens von den Banken gefordert. Wenn dem so ist, sind auch beide Ehegatten dazu verpflichtet, den Kredit / das Darlehen zu bedienen. Bedenken Sie das die Rückzahlung des Kredites für die Bank nicht mit der Nutzung der Immobilie zu tun hat. Die Bank interessiert es nicht ob jemand ausgezogen ist oder wer bisher den Kredit bezahlt hat. Wenn beide Kreditnehmer sind haften beide!
- Ist nur einer als Kreditnehmer eingetragen, muss er oder Sie auch alleine den Kredit zurück zahlen. Durch die Heirat alleine sind Sie nicht verpflichtet den Kredit des Ehegatten mit zu bezahlen.
Wem steht das Haus zu?
In der Regel hängt dies davon ab wem das Haus gehört. Dies klärt sich aus dem Grundbuch der Immobilie. Wer dort als eingetragen ist, ist Eigentümer. Sie können beide Eigentümer sein oder nur einer ist Eigentümer. Oft ist das Haus von einem der Partner mit in die Ehe gebracht worden, dann ist dieser auch Eigentümer, weil er schon alleine im Grundbuch stand. Wenn einer alleine im Grundbuch steht, gehört Ihm das Haus alleine. Durch die Scheidung ändern sich die Eigentumsverhältnisse nicht. Wenn beide im Grundbuch stehen, haben beide auch den Anspruch auf das Haus. Hier sollte die Situation durch eine Einigung gelöst werden. Bedenken Sie das die Immobilie im Falle eines Verkaufes den besten Verkaufspreis erzielt, wenn sich beide Eigentümer, unabhängig von allen anderen Streitigkeiten, in diesem Punkt einig sind. Lesen Sie hier Fallstricke bei der Entscheidungsfindung.
Welche Möglichkeiten gibt es?
- Der Partner behält das Haus
Wenn bei der Scheidung beide Partner als Eigentümer im Grundbuch stehen, sich aber einig sind das einer die Immobilie behalten soll gibt es folgende Möglichkeit.
- Partner 1 behält das Haus.
- Partner 2 wird ausbezahlt.
In diesem Fall ist die grundbuchrechtliche Eigentumsübertragung recht einfach bei einem Notar zu gestalten. Hier überträgt Partner 2 seinen Teil an Partner 1.
Im Zuge der gesamten Auseinandersetzung, sollten Zugewinnausgleich und Unterhaltsansprüche vorab geklärt sein. Ebenso ist es wichtig wie mit dem Immobilienkredit umgegangen wird. Partner 2 sollte hier aus der Haftung entlassen werden. Hier sind unter anderem eine rechtliche Beratung und das Gespräch mit Ihrer finanzierenden Bank nötig. Ebenso sollten Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen um eine Entscheidung Treffen zu können.
- Der gemeinsame Verkauf
In den meisten Fällen ist der Verkauf des gemeinsamen Hauses die beste Lösung. Oft fehlt das Geld zum ausbezahlen des Partners oder man möchte nicht das der Partner weiter das gemeinsame Haus bewohnt.
Beide Partner müssen sich gemeinsam zum Verkauf entscheiden und sich beim Verkaufspreis einig sein. Hier ist es wichtig eventuelle Streitigkeiten nicht in die Abwicklung des Hausverkaufes zu verankern, sondern getrennt von den anderen Auseinandersetzungen zu betrachten. Zu groß ist die Gefahr das am Ende des Verkaufsprozesses nochmal Forderungen, z.B. bei Auszugsdatum, Übergabe oder Aufteilung des Kaufpreises dazu führen, dass sich der Kaufpreis reduziert, weil die Käufer irritiert werden. Lesen Sie hier auch Fallstricke bei der Entscheidungsfindung.
Schritt 1:
Informieren Sie sich über den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie. Erfahren Sie hier den aktuellen Verkaufspreis Ihrer Immobilie.
Schritt 2:
Beauftragen Sie gemeinsam einen Makler Ihres Vertrauens. Es ist in aller Regel besser einen Profi mit dem Verkauf des Hauses zu beauftragen.
- Wenn beide den Makler beauftragen, ist neutralität gewährleistet und der Makler kommt nicht von „einer der Parteien“
- Der Kontakt zwischen den Eheleuten wird auf ein Mindestmaß begrenzt
- Es besteht kein Zweifel oder Misstrauen, dass der Makler parteiisch arbeitet oder einen der Eheleute übervorteilt
Schritt 3:
Verkauf der Immobilie in einem notariellen Kaufvertrag.
- Hier wird festgelegt wie das Geld verteilt wird, dies sollte aber schon vorher deutlich besprochen sein
- Kaufpreis, Übergabezeitpunkt und weitere Modalitäten werden hier festgeschrieben
Fallstricke bei der Entscheidensfindung
Oft wird das Haus im Verkaufsfalle als Druckmittel genutzt. Wenn zum Beispiel ein Ehepartner eher zum Verkauf neigt oder vielleicht eher das Geld aus dem verkaufserlös benötigt, nutz der andere Ehepartner den Engpass. Dies ist jedoch meistens nicht förderlich, sondern führt nur zu Streitigkeiten. In aller Regel stört das den reibungslosen Ablauf im Verkaufsprozess und führt nicht selten zu einem geringeren Verkaufspreis. Dann hat keiner der beiden Parteien gewonnen. Unsere Empfehlung ist immer ein „herauslösen“ des Verkaufsprozesses von allen anderen Streitigkeiten.
Herauszögern des Auszugstermins
Wenn einer der Eheleute im Haus wohnen bleibt, welches verkauft werden soll, wird oft bei der Terminvergabe der Besichtigungen, bei der Festlegung des Übergabetermins an einen Käufer auf zeit gespielt. Der im Haus wohnende Ehepartner versucht möglichst lange im Haus bleiben zu können. Wie oben erwähnt ist die für den Verkauf nicht förderlich. Schlussendlich wird es schwieriger einen passenden Käufer für die Immobilie zu finden und der Kaufpreis reduziert sich. Ein gemeinsames Ziel sollte in aller Interesse der Verkauf zum absoluten Höchstpreis sein. Finden Sie hier einen Profi, der Sie berät.
Änderungen kurz vor dem Kaufabschluss
Ist der Käufer erst gefunden und der Preis ansprechend, kommen oft nochmal die Eheleute mit zusätzlichen Forderungen. Beispielhaft: „Ich unterschreibe erst den Notarvertrag, wenn der Unterhalt so und so geklärt ist“.
Einer der größten Wertverluste sind diese Forderungen, die zum Verzögern des Notarvertrages führen. Käufer werden irritiert und springen ab oder wollen Nachverhandeln. Alle Punkte die zum Hausverkauf gehöre müssen vorab geklärt sein.
Wer bekommt wieviel vom Kaufpreis?
Wer darf wie lange noch im Haus wohnen?
Wer räumt? Wer zahlt die Räumung?
Wer übernimmt was aus den Einrichtungen?
Bedenken Sie das ein eventueller Käufer nicht in die Verhandlungen zwischen den Eheleuten einbezogen werden wollen. Der Käufer möchte eine unbelastete Immobilie ohne Vorgeschichte kaufen. Alle Immobilienrelevanten Dinge muss vor der Vermarktung der Immobilie geklärt sein, wenn Sie keinen Kaufpreisverlust wollen!
