Veräußerungsbeschränkung beim Wohnungsverkauf

Eigentumswohnung verkaufen – das müssen Sie beim Immobilienverkauf wissen

Wer sich in einer Eigentümergemeinschaft befindet, für den gelten die sogenannte Gemeinschaftsverordnung sowie das Wohnungseigentumsgesetz. Diese betreffen unter Umständen auch den Wohnungsverkauf. In den meisten Fällen können Wohnungsbesitzer selbst entscheiden, an wen sie ihre Immobilie verkaufen. Das ist aber nicht so, wenn eine festgeschriebene Veräußerungsbeschränkung existiert bzw. die Eigentümergemeinschaft oder der Hausverwalter eine Veräußerung ablehnt. Ein Verkauf ist mitunter deutlich schwieriger, als zunächst gedacht.

Menschen Hand Stift

Was bedeutet die Veräußerungsbeschränkung genau?

Im Paragraf 12 Absatz 1 des deutschen Wohneigentumsgesetzes (WEG) ist die sogenannte Veräußerungsbeschränkung festgeschrieben:

"Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, daß ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf."

Diese gilt dann, wenn sie im Grundbuch steht. Sobald ein Verkäufer von dieser Regelung betroffen ist, darf dessen Wohnung nicht veräußert werden, ohne dass die Eigentümergemeinschaft oder der Hausverwalter eine eindeutige Zustimmung gibt.

Zentrale Faktoren bei Veräußerungsbeschränkung:

  1. Es entscheidet die komplette Eigentümergemeinschaft über den Verkauf einer Wohnung.
  2. Es findet eine Mehrheitsentscheidung statt.
  3. Der Hausverwalter bestimmt alleine darüber, ob der Immobilienverkauf an einen bestimmten Interessenten erfolgt.

Insbesondere dann, wenn die Eigentümergemeinschaft das Wort hat, können Sympathien ausschlaggebend sein. Hier kommt es durchaus vor, dass Einzelne die Gruppe in eine bestimmte Richtung leiten.

Wohnung Haus Himmel

Wann darf ein Käufer wirklich abgelehnt werden?

Für eine Ablehnung ist ein triftiger Grund zwingend. Wirksame Ablehnungsgründe sind hauptsächlich die folgenden:

  • Es ist absehbar, dass sich der Interessent finanziell nicht ausreichend an den Verpflichtungen der Gemeinschaft beteiligen kann.
  • Die geplante Nutzung der Immobilie verstößt klar gegen die Teilungserklärung.
  • Der Charakter der Wohnanlage wird gestört – zum Beispiel dadurch, dass der potenzielle Neueigentümer stärkere bauliche Eingriffe plant.

Im Allgemeinen darf die Ablehnung entweder in den persönlichen Voraussetzungen des Käufers oder in der Nutzung bzw. Gestaltung der Wohnung begründet sein.

Damit Konflikte effektiv vermieden werden können, sollten Sie als Besitzer einer Wohnung vor dem Immobilienverkauf konkret abklären, ob eine Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch vermerkt ist.
Wenn dies zutrifft, tun Sie gut daran, in Erfahrung zu bringen, wie genau die diesbezüglichen Regelungen in der Eigentümergemeinschaft lauten. Versuchen Sie, im Vorfeld möglichst alle Reibungspunkte auszuschließen.
Sollten dann trotzdem Uneinigkeiten aufkommen, kann die Angelegenheit letztendlich auch über den juristischen Weg geklärt werden. Solche Auseinandersetzungen gilt es selbstverständlich zu vermeiden. Daher empfiehlt es sich, einen professionellen Makler zurate zu ziehen, wenn der Verkauf einer Eigentumswohnung ansteht.

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